探讨精益生产在房地产行业中的应用

近年来,精益生产被应用于各行各业,备受企业家们的喜爱,本文就精益生产在房地产行业中的应用加以探讨.导入精益生产需要对房地产效益的内在机理有一个透彻的认知,需要我们用理论进行深度剖析.住宅是一种特殊的商品,房地产公司作为生产主体,在严厉的"限价"政策下需要有更精细的思考与计算才能不至于亏损.使用杜邦公式来分析最恰当不过:

当然我们更需要有精益的思想意识,这才是精益时代立于不败之地的最强武器.和浪费针锋相对的精益思想可以概括为3个原则:

1.精确地定义特定产品的价值.精益思想的关键出发点是价值,而价值只能由最终客户来确定.

2.识别出每种产品的价值流.价值流是使一件特定产品通过任何一项商业活动的三项关键性管理任务时所必须的一组特定活动.

3.让客户从生产者方面拉动价值.通过价值流动,精益系统现在可以使正在生产的所有产品进行任意组合,所以不断变化的需求可以得到及时的满足.

如何在低毛利率年代生存与发展,对标财务数据可以清晰地看出,提高效率才是王道:

1、提高资金周转率,降低财务成本

提高资金周转率,用同样的资本做更多的事,说说容易做做却难.在20年前或许还有空手套白狼,卖图纸的机会,如今制度比较健全的情况下,要提高资金周转率也成为一项技术活.

2、快速开工的指引图

从纯粹财务数据的角度,要提高ROE最简单的方法就是让资金流出尽量延迟,而资金流入尽可能地提前发生;将收入提前一个月收回,ROE就能从26%提高到30%,非常可观.而要实现这样的财务规划,体现在实际项目运营之中就需要提高运营效率,手段有多种,目前最普遍的方法就是提前设计、快速报批、快速施工,以达到早日开盘的效果,最终目的是早日回笼资金.

3、提高员工生产率,降低人力成本

房地产项目是一个从开始到结束不断演化的工作,前期、工程、销售根据项目推进不断转换重点,办公、财务、人力资源全程服务却并不需要非常突显.这样传统的模式就会让某一专业的人才使用效率极低,不仅是对公司成本的浪费,对于自身的发展也是极为不利的.新模式的目标是将项目公司成为一个产品制造车间与销售公司,这两类人员特别是工程人员是相对需要齐全与固定的,其余专业尽量集约化管理,采用集团统一条线管理好,规模大的企业可以采用区域总部管理.目前效率较高、扩张较快的成功企业均为类似管理模式.