房地产行业两千多年历史，从战国到民国，无论是贵是贱，好像房价从来没有成为一个社会热点问题。而最近这十几年，房价却突然成了人们一碰就高潮的G点，那么中间这空白的40多年里，究竟发生了什么呢？

——兔哥

文/兔哥 (微信公众号：兔哥)

一、

小的时候喜欢看武侠电影，里面总会有一个大恶人，世间所有坏事都是他干的，只要打败了他，一切就立刻雨过天晴，大团圆大圆满。

长大后发现这个大恶人在真实世界里也存在，只是它的名字总在变——先是叫“皇帝老儿”，然后叫“帝国主义”，后来又叫“资本主义”，有时也改叫“走资派”、叫“地富反坏右”，有时又叫“体制”、叫“计划经济”……

跟电影里唯一不同的是，每次我们听从政治精英的召唤，流血牺牲的摆平了这个“大恶人”之后，大团圆结局并没有出现，结果只是这位“大恶人”又换了个新名而已。

如今在中国，这个大恶人的名字就叫——“房地产”。

在中国骂房地产，跟在美国骂种族歧视一样，已经是一种政治正确了，不管是官媒党媒还是民间自媒体，只要今天这一版凑不出内容了，骂骂房地准没错。

这十几年来，我们就像来月经一样，每隔一段时间，不知道被什么东西戳中了G点，就要来一次批斗房地产的小高潮。各路大神是比着赛的骂，变着花样的骂，唯恐自己骂的慢了，骂的平淡了，失了“良心公知”的身份。

可是另一方面，不管你怎么骂，房价还是一路蹿升，连头都不回。而我们自己骂完了街，抹完嘴上的吐沫星子，转身就进了售楼处——盘算着手里的钱够不够再来上一套。

兔哥不想喋喋不休的告诉你房地产有多么可恶，制造业多么重要，这都是世界的常识。把常识注点水，变成废话一本正经的传道，那是专家们骗傻小子的饭辙。

作为一个有职业道德的网红，我更希望给你解释的是，这个世界反常的原因是什么，在这种反常下我们需要做点什么。

——为什么大家天天骂房地产，政府还时不时搞个限购，房价还是一骑绝尘？

——这两千年来中国的房地产市场是怎么变化的？房价的本质是什么？

——如果没了房地产这个“大恶人”，中国制造业就能大团圆了吗？

二、

西周时代，一个叫矩伯的人用两块玉，一件鹿皮披肩和一条花围裙，换了另一个叫裘卫的人一千三百多亩地。

从此，一个叫房地产的江湖诞生了。

接下来的两千多年里，这个江湖一共就发生了两件事：涨价和限购。

西汉时期，集体主义和理想化的色彩还很浓，宅基由政府统一分配，一户一房。为了严格限制土地兼并，遏制贫富差距，政府还出台了历史上第一个限购政策，叫做“不比其宅，勿许。” 意思就是说，你如果想买二套房，只能买邻居的，如果隔壁王大妈和李大爷都不卖，对不起，您还是在自己家里继续凑合住吧。所以西汉的住房交易很少，房价也很便宜，一个最底层小公务员的收入，三两年就能在大城市里买一套小户型。

东汉开始，中央政权衰落，限购形同虚设，贫富差距拉大，社会阶层固化，房价也跟着一路飞涨。到了南北朝时期，房价已经是一般居民收入的几千倍！这比今天的北上广深夸张多了吧……

唐朝吸取前朝灭亡教训，大力遏制豪门大族，重新开始执行限购。“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”，就是说你要买一个人的房子，不但房主要同意，连房主的亲戚和邻居也必须同意，否则无效。这个限购政策维持了一百多年，房价逐步回落，到了盛唐时期，大概只花相当于现在的40万元左右，就能在首都长安买一栋大别墅了。

中唐以后，藩镇和豪门日益强大，中央限购政策再次执行不下去，房价又开始抬头。

这里给大家讲一个“长安漂”白居易的故事吧：

白居易少年得志，二十八岁中举，二十九岁中进士，三十二岁在中央办公厅上班，官拜“校书郎”，处级干部，负责校对各种红头文件，工资每月一万六千钱，在当时也不算低了。

他在长安东郊租了四间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了两个保姆，这样每月的开销是七千五百钱，剩下八千五百钱都存起来买房用。但是在当时，存钱永远没有房价涨的快，白处长存了十年，也没能在长安买下一套房子。

后来他觉得这样长期租房不是办法，就跑到陕西渭南县，也就是长安城的卫星城，买下一处房子，平时住在单位，逢假期和休息日就回渭南的家。

看着眼熟不？郊区买房不住投资用，在城里租房上班，跟现在北上广的白领差不多吧……

宋朝崇尚市场经济，干脆不再限购，加上两宋经济繁荣，房价继续急速飙升。当时一个普通的公务员，如果在首都开封买房的话，要不吃不喝攒钱260年左右才可以！如果不是富二代，连苏东坡、欧阳修这样的名士也买不起房，只好跟白居易处长一样租房住，做一个“封漂”了……

元朝靠杀戮建国，十室九空，无主的房子都归了公，国家手里房子太多，于是就给各级官吏都分了福利房。但是很多蒙古人跑到江南做了官后，嫌分到的公房太小，就出去借住或购买民房。这个过程中他们经常强拿强要，而且还强奸杀人，民怨极大。元世祖忽必烈为了防止这些蒙古官员惹是生非，干脆出台政策，禁止官员买房，只允许住在国家分配的福利房里，于是房价开始回落。

明清两代，随着中央集权越来越严重，官员受贿问题也就越来越明显。那个时候官员受贿的花样太多，尤其是低价买房这种事，你根本就没法查。既然查不清，干脆就都给你算受贿，所以国家规定所有官员，只要在工作的城市买了房，就默认你是贪污，就摘你的乌纱帽，打你的屁股。在这个政策下，房价继续下降，明朝开始时一个最底层公务员不吃不喝不贪污，还要10年才能攒够房钱，到清朝时两年就够了。

古代买房都是全款的，到清朝末年才开始出现抵押贷款买房，到了民国就有了按揭贷款买房。民国前期，也就是大军阀袁世凯时代，房价还是比较便宜的，北京二环里一百平米的房子，大概相当于今天六万元就能拿下。等到了革命元勋蒋介石时代，买米都要扛一麻袋钱，买房就只能呵呵了……

但是这两千多年里，无论房子是贵是贱，好像房价从来没有成为一个社会热点问题，你也从来不见唐宋八大家因为买不起房子而写文章骂街的。

事实上，房价是在最近20年才成为社会问题的，那么这中间到底发生了什么事情，把房地产变成了屠尽天下高手的“大恶人”的呢？

这要说到新中国建立之后，经历的三个历史阶段：

三、

第一个阶段，急速的工业化。

工业和农业最大的区别在于，农业社会自给自足就可以维持，而工业社会需要大范围的协作才能运行起来。要大范围协作，就要有一个基本的工业体系，但是建立这个体系的初期要花钱的，而且是很多钱。

通常这笔钱有两个来源：

一个是靠抢，一般以战败和帝国体系崩溃收尾，比如英国、法国、德国、二战前的日本；

一个是靠借，一般以金融危机和经济崩盘收尾，比如韩国、新加坡、二战后的日本。

而对于当时年轻的中国来说，这两条路都走不通。

首先中国建国的时候，全球和平体系刚刚建立起来，人心思安，明抢是不可能的。

同时，我们又被整个西方阵营孤立，唯一能给我们输点血的就是苏联，俄国人从来都是个穷亲戚，所以我们也借不来多少钱，这条路也不通。

既然没有外部输入的增量，我们就只能调整内部存量的结构，实行计划经济。

建国之初，我们依靠农业和工业之间的剪刀差，把农业部门的能量源源不断的掠夺（输入）到工业，私人不愿意投资，我们就成立大量的国有企业，以全国人民吃不饱饭为代价，才建立起一个基本的工业体系。

当时所有的第三世界国家中，只有中国实现了三十年的高速增长，就是因为他们一上来就搞市场经济，卖农产品和矿产资源来钱最快，没人愿意投资工业，连基本的工业体系都建不起来，最后只能沦为农业国和资源输出国。而中国正是因为当初的计划经济打下了工业体系的底子，后来才能发展成为世界工厂。

不过兔哥这里倒不是要给计划经济翻案，你要知道，计划经济是以强行损害一部分人的利益，来满足整体发展需要的，这就必然伴随着大量反对的声音，结果就是计划经济的领导人往往会走上个人崇拜的道路。

因为在一个大组织里面，但凡想要干点大事的人，都是要搞点个人崇拜的——林子太大鸟太多，你永远无法说服所有人跟你在一个方向上使劲，所以最好的办法就是让他们崇拜领袖这个人，无条件服从就好了。

从袁世凯称帝、到孙中山蒋介石搞党政一体，再到德国希特勒、日本明治天皇、苏联斯大林、以及东欧各国领导人，南美的军政府，甚至韩国的李承晚，这些人全都在忙着搞个人崇拜，（好吧，其实还有些人，你敢听我也不敢说了……），这肯定不是巧合。

那个时代所有后发现代化国家的政治精英在掌握了政权，开始经济建设后，最终都走上了个人崇拜的道路，不仅仅是因为他们的个人品德和野心，更多的是你想通过计划经济推动一个国家极速前进，个人崇拜是成本最低的管理方式。

计划经济这东西，就像任我行的吸星大法，表面上威力无穷，但是反噬也非常厉害，早晚是要出大问题的。至于它最终崩溃的过程，我也不想多讲，咱们中小学的历史课本里都有，我们历史书可能也只有这段历史还有点真话。

总之，当整个工业体系建立起来之后，计划经济必然要退出历史舞台，因为农业部门无法长时间的承受这么大的剪刀差。到60-70年代，整个农业和轻工业部门已经濒临崩溃，以至于改革开放初期的整个80年代，我们都在努力恢复普通商品的生产，放开农产品价格，放开轻工业品管制，就是要消化二十多年计划经济的反噬。

大部分国家的房价都是随着工业化而上涨的，而中国由于计划经济时代，房子都是国家的，不能买也不能卖，这就把房地产的问题一直拖到了下一个阶段。

四、

第二个阶段，高速的城市化。

90年代之后，中国城市化的步伐开始加快。这里要说明一下，城市化和工业化这两件事其实是同时进行的，只是在不同历史阶段的主导地位不同而已。

城市与农村最大的区别，其实就在于背后的公共服务，农村都是各扫自家门，而城市因为大规模的人口聚集和协作，需要非常多的公共服务来支撑。

国外的城市普遍来源于“市”，先有集市贸易，而后形成城市。而中国的城市普遍来源于“城”，就是依靠政府行政规划硬建起来的，比如石家庄、合肥，都是这种城市，这是计划经济的惯性决定的。

城市与行政级别挂钩，自然是地盘越大越好，所以咱们中国的城市化普遍都是摊大饼，中心城区没建好就去造各种卫星城了。

这种人造出来的“城“，要提供公共服务，就需要大量新的基础设施，而这些设施的投资期长，回报慢，私人是肯定不愿意做的，只能有政府来主导。

那么问题来了，哪个政府来主导呢？

按照国际惯例，工业化一般由中央政府主导，而城市化由地方政府来主导。

但是这个惯例在中国实现不了，因为地方政府没钱。

长期的计划经济惯性，赋予了中央政府强大的行政力量，并使得它在90年代初与地方政府的分税制博弈当中胜出，拿走了大部分财政收入。

如果光是这一次分税，其实问题还不大，问题出在分税制的长尾效应——省级财政“二次”集中财力、市级财政“三级”集中财力，层层效仿。收钱容易办事难，财权逐步向上集中，事情逐步向下摊派，导致基层政府既没钱还要干一大堆事，只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。

所以有时我们看一个政策的好坏，不要光看它本身逻辑是否正确，还要看它的长尾效应是什么。

二十年分税的结果，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了所有基层政府的必修课。

地方政府要负责城市化建设，但是手里却没钱，这不是欺负傻小子吗，他们也不干。所以中央政府在1994年分税制改革的同时，开始了房改，就是为了给地方政府留个钱口子，从此中国就开始了二十多年的土地财政时期。

这里要说明，今年看起来万恶的土地财政其实当时并不是什么坏事，因为在当时中国落后的金融体系下，土地财政是地方政府融资时一种非常好的信用工具。

地方政府通过出卖土地，把未来70年的收益提前一把兑现，融到当前发展所需的资金，然后投入城市的公共服务建设当中去。

而你购买了土地和房产，就相当于买了这个城市的股票，回报来自于这个城市公共服务不断提升后带来的溢价。

所以中国楼市的本质一直都不只是商品，更是融资的信用工具，它的价格取决于你对这个城市未来公共服务的想象空间，跟房子本身的价值没有关系。

我们老说中国股市长期低迷，楼市却一路狂奔，所以得出结论说房地产吸走了实体经济的钱，这其实是不讲理。

首先中国实体经济差首先是因为自己干的太烂，加上外部需求又不足，工业的投资边际收益递减。如果不能创造出足够的需求，就算没有楼市，理性人也会把钱拿出来投资别的东西，可能买古董、可能买黄金、也可能买比特币，鬼知道。

所以即便没了房地产，中国的制造业该是什么鸟样还是什么鸟样，制造业的从业者要从自身找原因，而不是把责任都推给房地产。如果你的木匠活干的太烂没生意，就别去赖旁边的花匠生意太好。

其次，中国的楼市跟美国的股市一样，一定程度能起到藏富于民的效果。如果你把北上广深的房产看成“北京股”、“上海股”、“广州股”和“深圳股”，把楼市看成股市的一部分，就会发现这二十年中国的股市其实再好不过了。大量的普通人也是在最近这些年，因为持有房产而获得了财富，虽然好像只是纸面财富，但这会提高一个人的安全感，从而让他敢于去追求更高的消费。

应该说所谓中产阶级消费升级，就是来源于房地产给人带来的财富幻觉，有房子心里有底，人们才敢大量消费的。所以如果没有房地产，中国的制造业今天绝对只会更差。

土地财政和房地产本身并没有错，错在很多地方政府把融资当成了自己的收益。

融资的本质是负债，你融到了多少钱，就等于欠购房者多少公共服务，你必须要投入进去，替城市股民们把这个想象中的收益兑现。

而现在我们觉得房价虚高的原因，不是因为房子超过了水泥块的价格，而是因为政府没有创造出与房价等值的公共服务来，他把土地融资当成了自己的收益，拿去开辟各种“新城”，胡乱花掉了。

还有，虽然我们现在都说房价太高了，但我敢打赌，中国一套房子都没有的，睡大街的人并不多（我指的是包含未来能继承到的房产）。即便是在兔哥的老家，东北的一个小城市，普通人家有两三套房子也很正常。

但是你为什么还觉得房子贵呢？

是因为你不想跟父母住，想有自己独立的空间，或者是你出去上学和打工之后，想留在大城市生活，而大城市的房价是出生在小城市的你承受不了的。

你憎恨房价的真正原因，不是因为你没地方住，而是因为它阻断了你追求上一个阶层更好生活的阶梯。

这就涉及到中国现在所处的第三个阶段。

五、

第三个阶段，阶层固化。

高速的工业化和城市化之后，中国现在开始进入了一个新的阶段，社会阶层的固化。

前一段有个比较热的说法是“中国即将分层，你处于哪一层”，这个其实不太准确。

动物生而平等，人却从来不是，人类历史上任何一个社会都是分层的。

红二代看不起官二代，官二代看不起富二代，富二代看不起兔哥，历来如此，也没什么可说的。

中国当前真正的问题不是分层，而是各个层级之间的断裂和固化。

一个有活力的社会，虽然也分层，但是“朝为田舍郎，暮登天子堂”，只要你聪明努力就能改变命运。

中国古代是靠科举实现这个功能，建国以后一直到2015年之前，这个层级都可以通过知识，通过努力来跨越。但

是从2016年开始，“龙生龙，凤生凤，老鼠的儿子只能打洞”这个趋势就很明显了。作为一个平民的孩子，不要说登上天子大堂，你连个县长都不可能当上。

上个月因为新书《大话工业4.0》出版，我应邀去中国排名前五的一所高校演讲，其间我问现场的学生，有多少人有钢琴之类的艺术特长，200多个人里，有180多个人举手。你明白这意味着什么吗？艺术特长的培养，至少要城镇以上的家庭才能够负担的起，这意味着中国最顶级的高校里已经基本没有农村的学生了！

而我今年去一些农村考察的时候，当地的村民也告诉我，现在一个村里只有一两户孩子还在上学了，其他的已经放弃，从小就开始种地放羊了。

整个中国社会正在急剧的断裂开，阶层之间的通道即将关闭，这一次分化之后，你属于哪个阶层，可能世世代代就得在这个圈子里混了。

2000年来，每一次社会阶层大断裂时，房地产都是唯一的一张船票。

两个人可能智商、体力、长相都没有什么差别，但是因为今天你们拥有房产的城市不同，未来你们的社会地位之间就会出现一道不可逾越的鸿沟。

换句话说，今天你在房价什么水平的城市拥有房产，将决定未来你和你的后代属于社会的哪一个阶层，而且可能再也无法改变了。

很残酷，很不愿意承认，但这是事实。

今年只要有人问我要不要买一线城市的房产，我都告诉他，一定要买，砸锅卖铁也要买。因为房产已经不仅仅是一个投资品，它现在已经是通向未来阶层的船票。你只有拼命抓住上一个阶层的入场券，才能避免世世代代被甩到下一个阶层去。

2017年，大城市将继续从小城市吸走大量资金，“穷天下而富北京”的效应会更加明显。一线城市房价会继续上涨，三线城市将开始长期滞涨，剧烈的马太效应将发生，大城市的富人愈富，小城市的穷人愈穷，整个社会将开始真正迎来建国以来第一次彻底的撕裂。

人民日报今天说，失去奋斗，房产再多我们也一样无家可归。

但是兔哥要告诉你的是，失去房产，再奋斗我们也一样有家难归。

不是我们竞争不过，而是我们连跟人家竞争的资格都没有。

“国家在历史上一直是一个充满歧义的概念，它跟天神相同，被人类创造，而又被人类自己所服从。并且，如同祭司们自称在人间代行天神的旨意，统治者们也会自称代表国家的利益，而真正的获益者却往往只是这些“代理人”而已。

人们忘记了国家本身只是一件工具，却满怀激情的把它当做目的本身”

——熊逸

好久没来扯淡了……

来公号除除草……

最近没怎么写段子……

不是因为忙……

只是因为懒……

后台一堆人留言，我想再不发点什么估计都取关了……

所以决定炒炒冷饭，拿房地产博点眼球……

因为写的时候很困……

所以观点消极……

而且高清无码……

如有不适……

那就不适吧……

好了，本周就这样了……

我是工业网红兔哥……

我的心愿是……

做中国最逗比的风险工业家……