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发表于：2017-01-15 11:07:40

楼主

一说到房子，很多人脑子里不自觉冒出了“五证”、“公积金”“公摊”等关键词，而且一提起“公摊”就一肚子话想往外倒，总觉得自己买的房子公摊面积忒大了，莫名其妙多出了“冤枉钱”，真的是这样么？今天我们就来解析一下关于房产公摊的一些事儿。

公摊到底是什么？

公摊面积，即分摊的公用建筑面积的简要称呼，而这些公用建筑面积包括了电梯井、垃圾道、公共厕所、公共绿地、配电室、地下室、公共门厅以及过道等等地方。用更简单的表述方式来讲，房屋公摊面积=房屋建筑面积—房屋居住面积，所以从这个定义和覆盖内容上来分析，上楼需要坐电梯、生活需要用水电的你，甚至每天需要倒垃圾的你，是不是开始觉得，其实公摊并不是花的冤枉钱？虽然公摊占据了“公共”一词，但是购房者也是其中使用者的一部分，只是“看似冤枉”。实则花到了实处上。

普遍而言，楼层越高，出现公摊的面积就越大。按照3个梯度划分，7层以下，其公摊面积在7%-12%之间；7-11层，其公摊面积在10%-16%之间，12-33层，其公摊面积在12%-24%之间。

那么现在问题来了，很多人肯定要问，为什么楼越高，住宅的公摊面积越多呢？这些多出来的公摊面积不可能是凭空消失的，那么到底是哪些成为了公摊面积？

哪些原因导致高层分摊面积更多？

1、电梯空间和数量需求增加

一般而言，高层对电梯的需求量更大，不仅仅是数量上的需求，还包括空间上的需求，所以公摊面积随之增加。简单地讲，如果一栋楼不超过11层，可能只需要1部电梯，要是超过了11层，就需要2部甚至3部电梯，电梯的数量和空间增加了，公摊面就增多了，再加上电梯增加后，对应的过道也会增加，这再次挤压了购房者的居住面积。

2、承重墙体投影面积增大

住宅层高的话，其墙体就需要承受更多的压力，故其墙体会设计得更厚，以保证其承压能力。而且，在计算公摊面积的过程中，墙体投影面积也属于一个计算要素，所以楼层高的住宅公摊更多。

3、消防通道面积更大

住宅楼层越高，就意味着这栋楼可以住的人越多，一旦发生火灾或特殊情况，需逃生的人也就越多。顾及此，开发商和承建方在建设施工过程中，会适当拓宽安全通道的宽度，并增加一定的走廊面积，公摊系数随之增大。

4、其他方面

和以上原理类似，高层楼意味着可以住更多人，那么他们对配电室、公共门厅、垃圾道等等的需求也就更多了，所以相应的，这些都会根据楼层拓展面积，继而占据建设面积，最后导致公摊面积增加。

购房者应该知道的一些公摊重点

1、零公摊

有的开发商在买房子时，会宣扬“零公摊”，这是真的么？我可以告诉你，这肯定是假的，零公摊是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。但是填补公摊面积这种事儿，就眼前对于购房者来讲可能是好处，但是赠送面积不会写进产权，后期的安全隐患令人担忧。

2、公摊系数和公摊面积

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，这是两个基本计算公式，从这里可以知道，公摊系数或者公摊百分比并不等同于公摊面积，很多销售只会告知公摊比或公摊比的区间，可是现实中公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而并非某一套房子，所以具体到小区内每套房子的面积是存在一定区别的。

总之，关于公摊的事儿，还是应该注意，在签合同之前，应该尽可能多了解相关事宜，可以事先要求开发商出具分摊面积明细表，熟悉和了解各种相关数据，保证合同的完善性和细致性，这样对自己更有利。现在我国关于房地产公摊的主要规定有《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题相关解释》，有兴趣的朋友也可以看看相关的规定。

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