买房，去哪里买房和怎么买更多房是当今中国三大民间经济话题。我因为从房产投资中获利颇丰而总是被人当做是楼市坚定的看多者，但是看多也需风险防范，今天我想聊聊楼市泡沫的话题。

　　先看组数据。

　　1997-2003年，在楼市泡沫破裂的香港，香港房价整体跌幅高达70%，超过10万名香港人成为“负资产”人群，按照香港240万套房产算，占总人口的5%。这其中包括大名鼎鼎的王菲、姜育恒和王杰等，还有更多所谓的平头百姓。

　　1998年11月，香港发生第一起烧炭自杀案开始，到2003年，当年香港有320人选择了烧炭自杀。烧炭自杀数量最多的这一年正好是香港楼市跌至谷底之时。此后，香港楼市逐渐复苏回暖，烧炭自杀人数也开始降低，到2009年，香港烧炭自杀人数下降到120人。

　　而在日本，在1991-1996房价下跌幅度最大的几年里，一些心理素质不好的负资产日本人也选择自杀，大多数“负资产”日本人要么咬牙坚持偿还贷款，要么选择成为流浪汉。更不幸的是，与香港已重回97高位不同，日本楼价至今没有从当年的泡沫破灭中恢复。

　　所以，无论是香港还是日本的楼市暴跌历史都告诉我们，楼市泡沫破灭时是真的会死人的，但现在，狂热的气氛冲昏了头脑，很多人根本不把所谓的风险当回事。

日前，杭州某售楼处涌入的置业者冲倒了大门

　　如果是否买房是你讨论的话题之一，那么证明你还活的不错，至少具备在城市（至少是城镇）里基本的生活能力。也就是说：

　　如果你不买房，最多也就是看着别人通过房产增值赚了钱心理不平衡罢了，但这种境遇一般不会导致你死亡。而买房，上述案例却说明，买不好确实会把人送上轻生的道路。

　　中国核心城市的房价易涨难跌这点码字哥认同。但现在的问题是，全社会似乎认为房价只会上涨，只要入市就会赚钱。如果此时此刻你还要冲进楼市，请问你有没有评估和考虑楼市下行的风险？

　　如果你对于买房这件事还是菜鸟，并且计划用最少的首付（加杠杆）去买一套城市里新兴片区的房子。码字哥提醒你，你这种人是最有可能在楼市泡沫中被“负资产”压垮的人群，换句话说，一旦泡沫破灭，你是最有可能去死的人群之一。

　　对香港、日本楼市崩盘的分析

　　大家总喜欢对比1991年日本和1997年香港的楼市泡沫破灭，但关于这两个城市的这两次楼市大跌你知道这些么？

　　先说1997香港的崩盘：

图为最近30几年香港楼价指数的走势（红线）

　　1，从1980年-2015年的35年间，香港楼价出现明显下跌的一共只有9年，如果放长到更长周期，下跌年份的比例更低。除了1997-2003年的6年房地产泡沫破灭期外，1981-83，以及1994年的都只是在前一年的大幅大涨前提下有一点点的回调。其他年份要么是平稳，要么是上涨。并且，在2012年，香港楼价已经回升到1997年高位的水平，目前香港楼价处于历史新高。

　　2，香港1997年房地产泡沫的破裂不是一下子就破掉到底的，它延续了6年，这6年里一开始大家甚至不知道这是崩盘、泡沫破灭了，后来意识到也没人知道它的底在哪里，何时是真正到底了。

3，这6年香港楼价的下跌其实是分了三个阶段，第一个阶段是“伪豪宅”新兴片区等明显价格虚高的片区和楼盘跌掉价格的30%；第二个阶段是回到一年前，香港1996-1997房价上涨约50%，第二阶段是整体大盘下跌超过30%，价格回到一年前；

　　第三个阶段从2001年开始，才是所谓的“真跌”，因为它跌破了1995香港楼市开始迅猛上涨时的价位。同时从上图曲线也可以看出，第三阶段的下跌更平缓，下跌前有明显的“支撑”和回升（1999年附近曲线），当时不少人认为已经到底了。

　　4，如果你买对了地段，第一阶段你受到影响很小；如果你买的早，第二阶段时只是在跌盈利的部分；如果前两样你都占到，那你就只在第三阶段时，承受30%的跌幅。

　　5，香港楼市1997年大跌中真正影响大的是那些“在市场最狂热的时候，以最小的首付比例（加杠杆），买了被高估片区和楼盘的人”，这些人基本上是最高点入市的，最高资产贬值的比例也超过7成。

　　6，香港楼市大跌造成的“负资产”人群主要就是两种人：一种是买房菜鸟，在错误的时机错误的价格买了错误的房子；一种是高杠杆者，抵御市场波动的能力很差，房价一调整就原形毕露。那些跳楼的“脆弱人群”也来自这两种。

　　再说1991年日本楼市泡沫破灭：

1983-2014日本三大城市土地价格的走势

　　1，日本楼市急涨用了四五年的时间，从1987-1991年，急跌也用了四五年时间，从1991年-1995年，曲线上看基本是怎么上去的怎么下来。此后日本楼市总体平稳，但直到现在还没有回到1991年顶峰时。

　　2，日本楼市急涨时，银行的贷款和国际热钱一起涌入房地产行业。这不像中国现在，资本有外流趋势而不是涌入。

　　3，导致日本楼市泡沫破灭的直接原因和信号是央行短期内的大幅提高利率：日本央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月就达到 6%，一年多利率翻倍。以及政府突然强制收紧信贷：1991 年日本商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

　　4，比日本楼市泡沫更先破灭的是日本股市的泡沫。并且，房价泡沫的破灭比股价的要缓慢得多。

　　5，日本楼市泡沫破灭中，大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅19.4%。

　　香港、日本楼市崩盘的启示

　　好，那么基于日本、香港楼市泡沫的破灭，能给我们面对目前的中国楼市哪些经验和指导呢？我觉得有这样几点要注意：

　　1，菜鸟不要玩火：本轮楼市调控，策略是先通过去库存、货币放水带动楼市整体火爆气氛，后一线加强限购关门，将资金赶往二线，二线楼市火爆，去库存后，二线出台限购，再将高涨的资金需求赶往三线，实现大水漫灌。一方面拉动了经济，另一方面让不动产吸纳了货币。

　　而对于个人而言，利用这轮趋势从房地产投资中获利确实可以操作，但菜鸟慎入。房地产投资需要极强的专业知识和片区研究，菜鸟冒入容易成为高位接盘侠。香港和日本房地产泡沫破灭时高位接盘的不乏相当多的菜鸟投资者。

　　2，楼市高位时投资，菜鸟和重度杠杆者是高危人群：我们对于财富的首要需求是保护和安全，其次才是增值。谁也无法预测什么时候是顶，什么时候是底。此时的中国楼市已经是高位了，但它确实还有可能再涨。但对于此时的楼市投资行为，确实是风险在不断加大。

　　我们可以继续投资获利，但安全的做法是做好防护和风险控制，而此时入市的两类人群最危险，一是对房地产不懂，容易在标的选择上犯错误的菜鸟，一是风险防范措施不足，滥用杠杆，使自己完全暴露在风险的高杠杆投资者。

　　3，买什么房很重要，什么时候买的更重要：香港楼市崩盘的案例告诉我们，如果选择好物业，第一轮楼市去泡沫伤不到你，如果买的早，第二轮的整体去泡沫去的也只是你的浮盈部分，只有第三轮才会伤到你，但那时伤害已大打折扣了。

　　所谓选择好的物业就是核心城市的核心地段，与之相对应的就是非核心城市、城郊、新兴片区的物业（深圳原特区内，还是特区外，还是临深）。而时间就是，你的房子是2016年以前买的还是现在买的（对于深圳就是在2015年前买的还是现在买的）。

　　4，一旦下行周期来临，考验你的是你还有多少现金，有多少房没用。一旦楼市泡沫破灭，房子卖不出去，最考验你的就是月供还不还得起，还得起你终究将海阔天空，还不起别指望房子丢给银行就完事，现代社会，信用记录上污点将令你寸步难行。

　　5，别指望楼市泡沫破灭让房价下来，那对所有人都是灾难，没有人可以独善其身。有些屌丝会觉的楼市崩盘了好，理由是房价下行他们可以买房了。这完全是做梦。理由一是，房子买涨不买跌，屌丝连涨的时候都没买，跌的时候他就更不会买。理由二是，香港、日本的案例都说明，如果楼市崩盘了，那说明经济整体很差，别想着楼市差股市会好，事实上楼市是最坚挺的存在，它崩盘那就是啥都不好，而屌丝，别说买不买房了，失没失业都不好说。

2003年7月1日，香港50万中产走上街头，反对“楼价下跌”

　　香港的经历还有一点启示，当年港府为了平抑高房价出台了一些政策，但当政策真正落地并伴随楼市崩盘，当年各种呼吁政府抑制房价的无产者也不会出来感谢政府。所以对于政权而言，当年港府为了底层人民买房操碎了心，但房价真跌下来却没有人记得港府的好。

　　当前楼市操作指引

　　于是，参考香港、日本的经验对于我们当下的楼市投资操作需要尤其关注物业的选择和风险的防范：

　　1，可以买房但必须做好风险防范：一边是不买房资产缩水财富贬值的风险，一边是买房面临高位接盘泡沫破灭的风险，现如今买不买房都有巨大的资产风险。因此合理的做法是，可以买房但必须做好风险防范。简单的说就是兜里要有钱，要有偿还2-3年，甚至更长时间月供的能力。

　　2，现在买房要注意两点，一是要买核心城市的核心地段，二是要更看重租金回报。核心城市核心地段的物业将保护你更安全的度过去泡沫的风险，而租金回报则为你抵御下行周期提供了坚实的基础。

　　3，注意信贷等关键指标的风向变化。

　　4，手里留有余钱很重要。实在买不起，就别硬加杠杆去买房了。只要手里有钱，过得也不会太差。