1953年，大野耐一把他发明的生产方式浓缩为一句：JUST IN TIME（JIT），意指准时生产。其实在中国房地产行业内，也有类似JIT的思想，那就是某标杆房企的16字方针。这16字方针是：不卖散，以销定产，小步快跑，新货不积存。这其实就是丰田JIT的另一种说法。

由于汽车和房屋不同，丰田倒没有“不卖散”的说法。倒是早前的福特公司，采用了大批量的生产方式，只给市场提供一种汽车。

由于换模需要损耗大量时间和费用支出，只能大批量生产一种型号的汽车，可以免去换模带来的成本损失。但是，消费者只能接受同样的产品，没得选择。

丰田人发现这个问题所在。所以，他们发明了“快速换模系统”，采用了小批量的快速作业方式，以满足顾客对各种各样车型的需要。

房地产开发商为什么不能卖散呢？

因为产品户型就那几种，一栋楼甚至一个开发苑区，可能就2-4种户型。虽然楼栋的景观、朝向可能不同，但完全可以通过价格调整，分楼栋定价，以获取最大的利润。

从生产方面来看，如果卖散，就会逼使工地现场，同时增加开发的楼栋，相应的，现金流的支出也会增加。

况且，房屋这种产品，也不可能像丰田汽车生产一样，可以快速换模生产的。因为，它所有的产品，都是在一栋楼里面。

以销定产，其实就是丰田拉动式生产的意思。

生产出来的产品，如果卖不出去，就会产生库存。如果把库存中的产品折现，并计算利息，那将是一笔不小的成本。

很多开发商忽视这种隐性成本，是不应该的。由于生产产品还要付出生产成本，包括现金流的支出，所以库存必须要尽最大可能减少。

为了减少产品库存增加的成本压力，提高资本的周转效率。以销定产，就非常有必要。

但是，如果房屋销售不出去，就不建了吗？

原则上应该是。

但是，土地出让金的巨额投入，每天也在产生资金成本。

所以，还是必须在销售端下功夫。没有销售，就没有现金流，企业存活就必然困难。如果真的无法售出，恐怕就只能放弃了。

在这个时候，沉没掉的成本，已经不是成本。因为，继续生产将会带来更大的损失，及时止损才行。

丰田那样的拉动式生产，原则是有一单就生产一单。对应的，从开发商的角度，理想状况，是能卖出一套就建一套。

由于建楼不像汽车一样，可以一套一套生产，而是一栋一栋生产。所以，只要该楼栋开售，就只能往上建。销售得好，建快些；不好，就建慢些。

这就是上面16字方针中所讲的，为什么要“小步快跑”的原因。

无论是丰田的JIT，还16字方针。这些管理动作的核心目标，都只有一个：提高资本周转率，由此带来项目整体利润率的提升。

所谓的拉动式生产，是以客户需求为导向，去拉动整个生产环节。所有的生产方式、过程，都要用更低的成本，为客户创造更多价值为目标。它的生产效果，最终体现在资本收益率之中。

说到这里，有人可能会说，如果一切最终都只看资本收益率，产品质量就不可能好。是的，在房地产行业，我们经常见到这种现象。

项目如果一味追求“高周转”，在一定程度上，就可能忽视质量。下一楼层的混凝土没到养护期，就马上浇上一层，从而导致漏水、开裂。

但我们同时也要看到，丰田的JIT，并没有让丰田的产品质量下降，反而在逐年上升。某些车型，还有客户愿意低价购买。

所以，要想有长期回报，还是得把客户服务好，把品质升上来。

最终，资本收益率提高的原因，是因为满足了客户的需求，销售得好，利润是经营结果的体现。企业经营得好，收益就好；反之，收益一定差。

JIT这种生产方式，正是丰田人当年面临内忧外患时，在美国人的生产方式基础上的发明创造。 

最开始，丰田人不是没去贷过款，而是碰了壁。

困难时期，他们去找银行，银行不看好他们造汽车。所以，没办法，丰田人只能勒紧裤腰带，硬顶上。他们曾经一度落魄到一边干农活，一边生产汽车的地步。

既然银行靠不住，还是得找饭吃。他们清楚，只有客户才是真正的衣食父母！只有自己的产品成本够低，又受消费者喜欢，他们才能赚到钱。

所以，经过刻苦摸索，总结出一套“丰田生产方式”，后来，迅速打败美国汽车生产商。

如果丰田人当时也受低利率贷款的诱惑，恐怕就没有现在这套，让整个制造业争先学习的生产方式。