停车行业对政府政策和市场环境的依赖性非常大，属于寄生行业。停车产业涉及到规划、设计、建设施工、运营管理、服务等一系列的产业链。自2015年起，停车产业政策红利集中爆发。在政策支持和资金辅助下，停车产业迅速发展。

　　2015年8月，国家发改委联合财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、交通运输部、公安部、银监会7部委联合印发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，意见指出以停车产业化为导向，在城市规划、土地供应、金融服务、收费价格、运营管理等方面加大改革力度和政策创新，营造良好的市场化环境，充分调动社会资本积极性，加快推进智慧停车场设施建设，有效缓解车位供给不足，改善城市环境。

　　七部委发布《指导意见》以来，各省、市人民政府积极响应，纷纷出台了城市停车政策。据不完全统计，至今为止，全国所有省市自治区(不包括香港、澳门、台湾)和80 多个城市共出台了150 多个停车政策文件，通过对地方层面具体政策进行深入分析，就涉及到停车设施投资建设的土地保障与出让、PPP 模式、商业配建、建设补助、贴息与税费减免、收费价格、项目审批等方面颁布了细则进行操作指引。

　　2016年11月成都市建委发布了《关于加强中心城区停车设施建设管理的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《实施意见》)，意见指出以停车产业化为导向，通过政府引导、政策支持，营造良好市场环境，调动社会资本积极性，高效利用城市资源，推广新型停车方式和技术。在用地保障、投资运营模式、资金补助税费减免、简化审批流程等方面也给予了政策支持。

　　停车场的分类与形式

　　停车场按照用途分为公共停车场、专用停车场和道路停车场。按建设形式分为自力式停车场、机械式停车场、混合式停车场。

　　行业市场情况

　　从停车产业链来划分，我们将行业市场划分为停车场投资建设市场、停车场设备市场、智慧停车运营市场进行详细分析。

　　停车场投资建设市场

　　市场特点

　　①供需结构：供需矛盾突出

　　我国居民汽车保有量的不断攀升，催生了庞大车位需求，但囿于土地资源刚性约束、停车位配建标准滞后、投资回报率低等原因，车位供给严重不足。据发改委公布数据显示，目前我国大城市小汽车与停车位的比例约1：0.8，中小城市约1∶0.5，远低于住建部要求的1：1-1：1.3比例。成都作为全国第二大汽车保有量城市，近年来汽车增长迅速，截至2016年末，中心城区汽车保有量达175万辆(全市机动车保有量达417万辆)，但中心城区各类停车泊位约169万个，停车供需结构性矛盾突出、二环以内老旧小区基本停车缺口大、公共停车泊位比例偏低。

　　②投资管理模式：多元化发展

　　公共停车场作为准公共产品，由政府部门牵头规划、立法、管理和执法，并根据行政级别划分，分别由市级部门、区级部门、街道办事处对全市或辖区内停车实施统一管理。从投资模式看，包括：由市、区及财政或市、区级全资国有平台公司负责投资建设，土地主要通过行政划拨或协议方式取得;由社会资本直接投资，并遵循“谁投资谁受益”原则负责经营管理;采用BOT/PPP模式,由政府组织投资，投资者享有一定期限的经营权，经营期届满将停车场产权无偿转移给政府。从运营管理模式看，一般采用招拍签订经营协议、政府直管、指定委托和PPP模式，由于项目实施主体不同，一个城市可能存在两种及以上管理模式。

　　③行业发展：产业化、区域化发展

　　我国停车供需矛盾严峻，保守估计全国停车位缺口超过5000万个，以不同形式停车位建设成本5-30万元不等计算，未来停车场投资建设市场规模千亿级。为加大市场供给，各地相继出台推进停车市场产业化发展的意见和实施办法，提供政策保障和财政支持，引导国有资本和社会资本投资建设公共停车场。同时，公共停车场普遍采用地方政府主导的管理模式，因此地域化特征明显。在各地方政策的支持引导下，停车场行业朝着产业化、区域化方向发展。

　　④盈利情况：收入单一、车位利用率不高、投资经济效益较低

　　停车场的收入主要来源于停车费、商业运营收入及政府补贴，影响其盈利的核心要素为使用率、收费定价机制和商业项目配建与否。虽然政策在商业项目配建上予以支持，但从成都市最新政策意见来看，商业配建比例有所降低，且实际中大多公共停车场项目并未获得商业配套，盈利模式单一。

　　停车费为停车场的主要收入来源，停车场使用率的高低直接影响项目的投资收益率和投资回收期。据中国停车网统计数据显示，杭州主城区道路公共停车位白天日均周转4.5次，最低1.9次，远低于发达国家和地区日均6次的水平，其统计的杭州25个政府投资停车场2014-2016年泊车位平均周转率仅0.47次，平均利用率仅36%，信息不对称、设备质量参差不齐、用户体验不足、收费定价机制不灵活、停车场区位布局不合理等导致了车位利用效率低下。建设成本方面，土地为主要成本之一，虽土地价格相对住宅、商业用地低，但其产权不能分割出售，也不能改变土地性质，收益仅来源于停车场本身，而非如房地产市场更侧重于未来房产的增值，因此在高投资成本、低使用率的情况下，大多停车场投资回报偏低甚至总体亏损。以单车位收益率最高的杭州市杭海路公共停车楼为例，预计需14年收回成本。

　　停车场与高速公路投资建设市场对比

　　停车场与高速公路投资建设市场同属于大交通产业领域，随着智慧交通的不断深化，高速公路、城市交通的联通效应将进一步增强。

　　从停车场与高速公路投资建设市场对比来看，停车场与高速公路投资具有较高程度的相似性，其中包括以下几个特点：第一，投资额较大，投资回收期较长。第二，盈利方面，投资前期亏损，培育期较长，经济效益不明显。第三，投资回报虽然不高，但是现金流稳定，具有资源禀赋的稀缺性、垄断性。第四，审批、建设、经营、管理方面具有相似性。

　　总体来看，虽然停车场盈利模式单一、投资回收期长、投资效益不明显。但停车场现金流稳定，具有资源的稀缺性和地理位置的独特性，延伸产业众多，是智慧停车产业发展的重要载体，这也成为了各路资本纷纷抢占的重要资源。

　　停车场设备市场

　　立体车库

　　目前我国立体车库市场份额较低，据中国产业信息网数据显示，2014年我国新建立体车库占比约4.4%，新增机械式泊车位占比约5%。我国立体停车库行业2009-2012年经历了高速增长期，每年新增泊位增速在30%左右，此后增速逐步下滑，到2015年仅5%左右。2015年8月发改委等七部委联合印发指导意见，立体车库行业迎来新的转折点，据中商产业研究院统计，2016年我国新增机械式泊位约73万个，市场销售总额达133.34亿，同比增长20%。伴随着行业的发展，立体车库行业竞争也越发激烈，截止2016年底，国内取得立体车库制作许可的企业超过500家，较2008年增加了200多家，现市场供给主体主要有五洋科技、东杰智能、诺力股份、润邦股份等。但国内立体车库产品当前仍以低端化产品(升降横移类)为主，从上市公司业绩来看，行业平均ROE为11.96%,盈利情况较好。总体来看，我国立体车库行业处于快速成长阶段，产品和市场推广尚处快速革新中，随着相关政策的完善、产品技术的提升，行业将迎来爆发式增长。

　　智能停车设备

　　智能停车设备主要包括出入口硬件设备、视频识别设备、泊车引导系统等，通过自动车辆放行、车位引导、电子收费、反向寻车等功能，缓解拥堵、提高资源利用率、增加经济效益。从市场渗透率来看，目前国内停车场智能化系统覆盖率仅7%，智能化普及率低;从供给主体来看，主要为传统设备提供商如迪蒙等，以及互联网设备提供商如ETCP、停简单、无忧停车等;从市场竞争来看，该领域处于成长发展期，并进入跑马圈地的时代，在停车场出入口系统中，现具有一定项目经验的生产企业约200多家，而具有一定自主研发和生产能力的约40家，其中迪蒙市场份额最高约占24.5%但其收入水平较巨大的市场空间来说均不高，市场绝对竞争主体并未显现;从盈利来看，该细分行业收益良好。

　　智慧停车运营市场

　　在互联网的推动下，将智慧停车场与“互联网+”融合，可打破信息孤岛，打造综合信息服务平台，既降低人力成本，又在提升资源利用率的同时增加停车场的经济效益。自2015年8月七部委指导意见出台以来，各地加快推进城市级停车平台的建设，据MRCPO统计，截止2017年8月，全国已有53个城市建立了城市级停车平台。与此同时，大量社会资本，如互联网、科技类公司也纷纷涌入该领域，如无忧停车、科拓停车管家、安居宝、e泊等。目前来看，该领域行业集中度低、信息化水平不高、参与主体众多。该领域以提供停车为中心的增值服务，如洗车、保养、车险、维修等一系列汽车后服务为主要盈利来源，同时可集聚用户、掌握数据，通过信息挖掘创造新的消费需求，保守估计可分享的汽车后市场近千亿量级，空间巨大。

　　结论&建议

　　智慧停车行业迎来新机遇，投资正当时

　　未来从整个停车行业来看，无论是增量市场还是存量市场均存在投资机遇。增量市场方面，停车场新增规划市场前景广阔。以成都市为例，2017年6月20日，成都市人民政府新闻办公室召开“成都治堵十条”新闻发布会表示，成都将构建智慧交通管理体系，到2022年，城区力争新增配建停车泊位55万个，公共停车泊位3万个，形成以配建停车为主、路外公共停车为辅、路内停车为补充的停车系统结构。存量市场方面，现有停车场的收购、运营管理、智慧停车系统构建及车后市场(广告、保险、汽车服务、汽车贷款、旅游餐饮等)的开发均具备较大的挖掘潜力，产业盈利前景良好。加之停车场资源本身资源稀缺，具有区域垄断性及不可复制替代性，在当前形势下停车场产业投资正当时。

　　产业重构下，投资逻辑应立足于整个停车产业链

　　过去，停车产业的运营模式是“建设+收费”的重资产投资逻辑，投资金额大、投资回报低、经济效益不明显;消费模式是以单体停车场为主导的卖方消费模式，各停车场相互独立、规则不一，用户按照停车场的要求进行停车。现在，在“互联网+”的融合下，整个停车产业资源根据市场消费的变化而重新配置产生了产业重构。在这样的重构中，停车资源“生产商”(停车场、停车管理公司、物业)和“车主”之间的力量对比发生了根本性的变化。车主逐渐掌握了选择权，让停车产业按照用户主导的方式在重构。其中，产业链中游的互联网停车服务商在其中起到重要作用。未来城市停车场数据向全社会共享是趋势，纯粹的数据提供者并不具备绝对优势，停车产业的核心竞争力在于能为用户提供多元化服务。行业生态的重塑，推动投资主体的产业重新布局，“产品+运营”全产业链布局模式更符合停车产业化政策方向，业主方和制造商向后端运营领域延伸为大势所趋，如迪蒙在原有基础上，打通产业链，构建“智能终端设备—智能管理平台—支付系统—移动应用”完整产品闭环系统，降低管理协调成本、发挥更大的平台价值并增强用户粘性。总的来说，停车产业投资不论是从上游、中游产业链切入，投资者若想在停车产业中有所收获，需立足整个产业链，充分整合运用专业化的运营管理技术经验及智能化的信息工具，推动行业及企业健康可持续发展。