兔哥:失去房产,再奋斗我们也将有家难归(长文讲述中国两千年房价变迁史) 点击:524 | 回复:4



kanlei

    
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发表于:2016-09-28 10:51:59
楼主

房地产行业两千多年历史,从战国到民国,无论是贵是贱,好像房价从来没有成为一个社会热点问题。而最近这十几年,房价却突然成了人们一碰就高潮的G点,那么中间这空白的40多年里,究竟发生了什么呢?


——兔哥

文/兔哥 (微信公众号:兔哥)



一、

小的时候喜欢看武侠电影,里面总会有一个大恶人,世间所有坏事都是他干的,只要打败了他,一切就立刻雨过天晴,大团圆大圆满。

长大后发现这个大恶人在真实世界里也存在,只是它的名字总在变——先是叫“皇帝老儿”,然后叫“帝国主义”,后来又叫“资本主义”,有时也改叫“走资派”、叫“地富反坏右”,有时又叫“体制”、叫“计划经济”……

跟电影里唯一不同的是,每次我们听从政治精英的召唤,流血牺牲的摆平了这个“大恶人”之后,大团圆结局并没有出现,结果只是这位“大恶人”又换了个新名而已。

如今在中国,这个大恶人的名字就叫——“房地产”。

在中国骂房地产,跟在美国骂种族歧视一样,已经是一种政治正确了,不管是官媒党媒还是民间自媒体,只要今天这一版凑不出内容了,骂骂房地准没错。

这十几年来,我们就像来月经一样,每隔一段时间,不知道被什么东西戳中了G点,就要来一次批斗房地产的小高潮。各路大神是比着赛的骂,变着花样的骂,唯恐自己骂的慢了,骂的平淡了,失了“良心公知”的身份。

可是另一方面,不管你怎么骂,房价还是一路蹿升,连头都不回。而我们自己骂完了街,抹完嘴上的吐沫星子,转身就进了售楼处——盘算着手里的钱够不够再来上一套。

兔哥不想喋喋不休的告诉你房地产有多么可恶,制造业多么重要,这都是世界的常识。把常识注点水,变成废话一本正经的传道,那是专家们骗傻小子的饭辙。

作为一个有职业道德的网红,我更希望给你解释的是,这个世界反常的原因是什么,在这种反常下我们需要做点什么。

——为什么大家天天骂房地产,政府还时不时搞个限购,房价还是一骑绝尘?

——这两千年来中国的房地产市场是怎么变化的?房价的本质是什么?

——如果没了房地产这个“大恶人”,中国制造业就能大团圆了吗?


二、

西周时代,一个叫矩伯的人用两块玉,一件鹿皮披肩和一条花围裙,换了另一个叫裘卫的人一千三百多亩地。

从此,一个叫房地产的江湖诞生了。

接下来的两千多年里,这个江湖一共就发生了两件事:涨价和限购。

西汉时期,集体主义和理想化的色彩还很浓,宅基由政府统一分配,一户一房。为了严格限制土地兼并,遏制贫富差距,政府还出台了历史上第一个限购政策,叫做“不比其宅,勿许。” 意思就是说,你如果想买二套房,只能买邻居的,如果隔壁王大妈和李大爷都不卖,对不起,您还是在自己家里继续凑合住吧。所以西汉的住房交易很少,房价也很便宜,一个最底层小公务员的收入,三两年就能在大城市里买一套小户型。

东汉开始,中央政权衰落,限购形同虚设,贫富差距拉大,社会阶层固化,房价也跟着一路飞涨。到了南北朝时期,房价已经是一般居民收入的几千倍!这比今天的北上广深夸张多了吧……

唐朝吸取前朝灭亡教训,大力遏制豪门大族,重新开始执行限购。“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”,就是说你要买一个人的房子,不但房主要同意,连房主的亲戚和邻居也必须同意,否则无效。这个限购政策维持了一百多年,房价逐步回落,到了盛唐时期,大概只花相当于现在的40万元左右,就能在首都长安买一栋大别墅了。

中唐以后,藩镇和豪门日益强大,中央限购政策再次执行不下去,房价又开始抬头。

这里给大家讲一个“长安漂”白居易的故事吧:

白居易少年得志,二十八岁中举,二十九岁中进士,三十二岁在中央办公厅上班,官拜“校书郎”,处级干部,负责校对各种红头文件,工资每月一万六千钱,在当时也不算低了。

他在长安东郊租了四间茅屋,因为离上班的地方远,又养了一匹马代步,此外还雇了两个保姆,这样每月的开销是七千五百钱,剩下八千五百钱都存起来买房用。但是在当时,存钱永远没有房价涨的快,白处长存了十年,也没能在长安买下一套房子。

后来他觉得这样长期租房不是办法,就跑到陕西渭南县,也就是长安城的卫星城,买下一处房子,平时住在单位,逢假期和休息日就回渭南的家。

看着眼熟不?郊区买房不住投资用,在城里租房上班,跟现在北上广的白领差不多吧……

宋朝崇尚市场经济,干脆不再限购,加上两宋经济繁荣,房价继续急速飙升。当时一个普通的公务员,如果在首都开封买房的话,要不吃不喝攒钱260年左右才可以!如果不是富二代,连苏东坡、欧阳修这样的名士也买不起房,只好跟白居易处长一样租房住,做一个“封漂”了……

元朝靠杀戮建国,十室九空,无主的房子都归了公,国家手里房子太多,于是就给各级官吏都分了福利房。但是很多蒙古人跑到江南做了官后,嫌分到的公房太小,就出去借住或购买民房。这个过程中他们经常强拿强要,而且还强奸杀人,民怨极大。元世祖忽必烈为了防止这些蒙古官员惹是生非,干脆出台政策,禁止官员买房,只允许住在国家分配的福利房里,于是房价开始回落。

明清两代,随着中央集权越来越严重,官员受贿问题也就越来越明显。那个时候官员受贿的花样太多尤其是低价买房这种事你根本就没法查。既然查不清,干脆就都给你算受贿,所以国家规定所有官员,只要在工作的城市买了房,就默认是贪污,就摘的乌纱帽,打的屁股。在这个政策下,房价继续下降,明朝开始时一个最底层公务员不吃不喝不贪污,还要10年才攒够房钱,到清朝时两年就够了

古代买房都是全款的,到清朝末年才开始出现抵押贷款买房,到了民国就有了按揭贷款买房。民国前期,也就是大军阀袁世凯时代,房价还是比较便宜的,北京二环里一百平米的房子,大概相当于今天六万元就能拿下。等到了革命元勋蒋介石时代,买米都要扛一麻袋钱,买房就只能呵呵了……

但是这两千多年里,无论房子是贵是贱,好像房价从来没有成为一个社会热点问题,你也从来不见唐宋八大家因为买不起房子而写文章骂街的。

事实上,房价是在最近20年才成为社会问题的,那么这中间到底发生了什么事情,把房地产变成了屠尽天下高手的“大恶人”的呢?

这要说到新中国建立之后,经历的三个历史阶段:

三、

第一个阶段,急速的工业化。

工业和农业最大的区别在于,农业社会自给自足就可以维持,而工业社会需要大范围的协作才能运行起来。要大范围协作,就要有一个基本的工业体系,但是建立这个体系的初期要花钱的,而且是很多钱。

通常这笔钱有两个来源:

一个是靠抢,一般以战败和帝国体系崩溃收尾,比如英国、法国、德国、二战前的日本;

一个是靠借,一般以金融危机和经济崩盘收尾,比如韩国、新加坡、二战后的日本。

而对于当时年轻的中国来说,这两条路都走不通。

首先中国建国的时候,全球和平体系刚刚建立起来,人心思安,明抢是不可能的。

同时,我们又被整个西方阵营孤立,唯一能给我们输点血的就是苏联,俄国人从来都是个穷亲戚,所以我们也借不来多少钱,这条路也不通。

既然没有外部输入的增量,我们就只能调整内部存量的结构,实行计划经济。

建国之初,我们依靠农业和工业之间的剪刀差,把农业部门的能量源源不断的掠夺(输入)到工业,私人不愿意投资,我们就成立大量的国有企业,以全国人民吃不饱饭为代价,才建立起一个基本的工业体系。

当时所有的第三世界国家中,只有中国实现了三十年的高速增长,就是因为他们一上来就搞市场经济,卖农产品和矿产资源来钱最快,没人愿意投资工业,连基本的工业体系都建不起来,最后只能沦为农业国和资源输出国。而中国正是因为当初的计划经济打下了工业体系的底子,后来才能发展成为世界工厂。

不过兔哥这里倒不是要给计划经济翻案,你要知道,计划经济是以强行损害一部分人的利益,来满足整体发展需要的,这就必然伴随着大量反对的声音,结果就是计划经济的领导人往往会走上个人崇拜的道路。

因为在一个大组织里面,但凡想要干点大事的人,都是要搞点个人崇拜的——林子太大鸟太多,你永远无法说服所有人跟你在一个方向上使劲,所以最好的办法就是让他们崇拜领袖这个人,无条件服从就好了。

从袁世凯称帝、到孙中山蒋介石搞党政一体,再到德国希特勒、日本明治天皇、苏联斯大林、以及东欧各国领导人,南美的军政府,甚至韩国的李承晚,这些人全都在忙着搞个人崇拜,(好吧,其实还有些人,你敢听我也不敢说了……),这肯定不是巧合。

那个时代所有后发现代化国家的政治精英在掌握了政权,开始经济建设后,最终都走上了个人崇拜的道路,不仅仅是因为他们的个人品德和野心,更多的是你想通过计划经济推动一个国家极速前进,个人崇拜是成本最低的管理方式。

计划经济这东西,就像任我行的吸星大法,表面上威力无穷,但是反噬也非常厉害,早晚是要出大问题的。至于它最终崩溃的过程,我也不想多讲,咱们中小学的历史课本里都有,我们历史书可能也只有这段历史还有点真话。

总之,当整个工业体系建立起来之后,计划经济必然要退出历史舞台,因为农业部门无法长时间的承受这么大的剪刀差。到60-70年代,整个农业和轻工业部门已经濒临崩溃,以至于改革开放初期的整个80年代,我们都在努力恢复普通商品的生产,放开农产品价格,放开轻工业品管制,就是要消化二十多年计划经济的反噬。

大部分国家的房价都是随着工业化而上涨的,而中国由于计划经济时代,房子都是国家的,不能买也不能卖,这就把房地产的问题一直拖到了下一个阶段。

四、

第二个阶段,高速的城市化。

90年代之后,中国城市化的步伐开始加快。这里要说明一下,城市化和工业化这两件事其实是同时进行的,只是在不同历史阶段的主导地位不同而已。

城市与农村最大的区别,其实就在于背后的公共服务,农村都是各扫自家门,而城市因为大规模的人口聚集和协作,需要非常多的公共服务来支撑。

国外的城市普遍来源于“市”,先有集市贸易,而后形成城市。而中国的城市普遍来源于“城”,就是依靠政府行政规划硬建起来的,比如石家庄、合肥,都是这种城市,这是计划经济的惯性决定的。

城市与行政级别挂钩,自然是地盘越大越好,所以咱们中国的城市化普遍都是摊大饼,中心城区没建好就去造各种卫星城了。

这种人造出来的“城“,要提供公共服务,就需要大量新的基础设施,而这些设施的投资期长,回报慢,私人是肯定不愿意做的,只能有政府来主导。

那么问题来了,哪个政府来主导呢?

按照国际惯例,工业化一般由中央政府主导,而城市化由地方政府来主导。

但是这个惯例在中国实现不了,因为地方政府没钱。

长期的计划经济惯性,赋予了中央政府强大的行政力量,并使得它在90年代初与地方政府的分税制博弈当中胜出,拿走了大部分财政收入。

如果光是这一次分税,其实问题还不大,问题出在分税制的长尾效应——省级财政“二次”集中财力、市级财政“三级”集中财力,层层效仿。收钱容易办事难,财权逐步向上集中,事情逐步向下摊派,导致基层政府既没钱还要干一大堆事,只能向当地企业和居民收费、摊派和集资。

所以有时我们看一个政策的好坏,不要光看它本身逻辑是否正确,还要看它的长尾效应是什么。

二十年分税的结果,争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了所有基层政府的必修课。

地方政府要负责城市化建设,但是手里却没钱,这不是欺负傻小子吗,他们也不干。所以中央政府在1994年分税制改革的同时,开始了房改,就是为了给地方政府留个钱口子,从此中国就开始了二十多年的土地财政时期。

这里要说明,今年看起来万恶的土地财政其实当时并不是什么坏事,因为在当时中国落后的金融体系下,土地财政是地方政府融资时一种非常好的信用工具。

地方政府通过出卖土地,把未来70年的收益提前一把兑现,融到当前发展所需的资金,然后投入城市的公共服务建设当中去。

而你购买了土地和房产,就相当于买了这个城市的股票,回报来自于这个城市公共服务不断提升后带来的溢价。

所以中国楼市的本质一直都不只是商品,更是融资的信用工具,它的价格取决于你对这个城市未来公共服务的想象空间,跟房子本身的价值没有关系。

我们老说中国股市长期低迷,楼市却一路狂奔,所以得出结论说房地产吸走了实体经济的钱,这其实是不讲理。

首先中国实体经济差首先是因为自己干的太烂,加上外部需求又不足,工业的投资边际收益递减。如果不能创造出足够的需求,就算没有楼市,理性人也会把钱拿出来投资别的东西,可能买古董、可能买黄金、也可能买比特币,鬼知道。

所以即便没了房地产,中国的制造业该是什么鸟样还是什么鸟样,制造业的从业者要从自身找原因,而不是把责任都推给房地产。如果你的木匠活干的太烂没生意,就别去赖旁边的花匠生意太好。

其次,中国的楼市跟美国的股市一样,一定程度能起到藏富于民的效果。如果你把北上广深的房产看成“北京股”、“上海股”、“广州股”和“深圳股”,把楼市看成股市的一部分,就会发现这二十年中国的股市其实再好不过了。大量的普通人也是在最近这些年,因为持有房产而获得了财富,虽然好像只是纸面财富,但这会提高一个人的安全感,从而让他敢于去追求更高的消费。

应该说所谓中产阶级消费升级,就是来源于房地产给人带来的财富幻觉,有房子心里有底,人们才敢大量消费的。所以如果没有房地产,中国的制造业今天绝对只会更差。

土地财政和房地产本身并没有错,错在很多地方政府把融资当成了自己的收益。

融资的本质是负债,你融到了多少钱,就等于欠购房者多少公共服务,你必须要投入进去,替城市股民们把这个想象中的收益兑现。

而现在我们觉得房价虚高的原因,不是因为房子超过了水泥块的价格,而是因为政府没有创造出与房价等值的公共服务来,他把土地融资当成了自己的收益,拿去开辟各种“新城”,胡乱花掉了。

还有,虽然我们现在都说房价太高了,但我敢打赌,中国一套房子都没有的,睡大街的人并不多(我指的是包含未来能继承到的房产)。即便是在兔哥的老家,东北的一个小城市,普通人家有两三套房子也很正常。

但是你为什么还觉得房子贵呢?

是因为你不想跟父母住,想有自己独立的空间,或者是你出去上学和打工之后,想留在大城市生活,而大城市的房价是出生在小城市的你承受不了的。

你憎恨房价的真正原因,不是因为你没地方住,而是因为它阻断了你追求上一个阶层更好生活的阶梯。

这就涉及到中国现在所处的第三个阶段。

五、

第三个阶段,阶层固化。

高速的工业化和城市化之后,中国现在开始进入了一个新的阶段,社会阶层的固化。

前一段有个比较热的说法是“中国即将分层,你处于哪一层”,这个其实不太准确。

动物生而平等,人却从来不是,人类历史上任何一个社会都是分层的。

红二代看不起官二代,官二代看不起富二代,富二代看不起兔哥,历来如此,也没什么可说的。

中国当前真正的问题不是分层,而是各个层级之间的断裂和固化。

一个有活力的社会,虽然也分层,但是“朝为田舍郎,暮登天子堂”,只要你聪明努力就能改变命运。

中国古代是靠科举实现这个功能,建国以后一直到2015年之前,这个层级都可以通过知识,通过努力来跨越。但

是从2016年开始,“龙生龙,凤生凤,老鼠的儿子只能打洞”这个趋势就很明显了。作为一个平民的孩子,不要说登上天子大堂,你连个县长都不可能当上。

上个月因为新书《大话工业4.0》出版,我应邀去中国排名前五的一所高校演讲,其间我问现场的学生,有多少人有钢琴之类的艺术特长,200多个人里,有180多个人举手。你明白这意味着什么吗?艺术特长的培养,至少要城镇以上的家庭才能够负担的起,这意味着中国最顶级的高校里已经基本没有农村的学生了!

而我今年去一些农村考察的时候,当地的村民也告诉我,现在一个村里只有一两户孩子还在上学了,其他的已经放弃,从小就开始种地放羊了。

整个中国社会正在急剧的断裂开,阶层之间的通道即将关闭,这一次分化之后,你属于哪个阶层,可能世世代代就得在这个圈子里混了。

2000年来,每一次社会阶层大断裂时,房地产都是唯一的一张船票。

两个人可能智商、体力、长相都没有什么差别,但是因为今天你们拥有房产的城市不同,未来你们的社会地位之间就会出现一道不可逾越的鸿沟。

换句话说,今天你在房价什么水平的城市拥有房产,将决定未来你和你的后代属于社会的哪一个阶层,而且可能再也无法改变了。

很残酷,很不愿意承认,但这是事实。

今年只要有人问我要不要买一线城市的房产,我都告诉他,一定要买,砸锅卖铁也要买。因为房产已经不仅仅是一个投资品,它现在已经是通向未来阶层的船票。你只有拼命抓住上一个阶层的入场券,才能避免世世代代被甩到下一个阶层去。

2017年,大城市将继续从小城市吸走大量资金,“穷天下而富北京”的效应会更加明显。一线城市房价会继续上涨,三线城市将开始长期滞涨,剧烈的马太效应将发生,大城市的富人愈富,小城市的穷人愈穷,整个社会将开始真正迎来建国以来第一次彻底的撕裂。

人民日报今天说,失去奋斗,房产再多我们也一样无家可归。

但是兔哥要告诉你的是,失去房产,再奋斗我们也一样有家难归。

不是我们竞争不过,而是我们连跟人家竞争的资格都没有。


“国家在历史上一直是一个充满歧义的概念,它跟天神相同,被人类创造,而又被人类自己所服从。并且,如同祭司们自称在人间代行天神的旨意,统治者们也会自称代表国家的利益,而真正的获益者却往往只是这些“代理人”而已。

人们忘记了国家本身只是一件工具,却满怀激情的把它当做目的本身”

——熊逸


好久没来扯淡了……

来公号除除草……

最近没怎么写段子……

不是因为忙……

只是因为懒……

后台一堆人留言,我想再不发点什么估计都取关了……

所以决定炒炒冷饭,拿房地产博点眼球……

因为写的时候很困……

所以观点消极……

而且高清无码……

如有不适……

那就不适吧……

好了,本周就这样了……

我是工业网红兔哥……

我的心愿是……

做中国最逗比的风险工业家……





wayaj

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人民日报今天说,失去奋斗,房产再多我们也一样无家可归。

但是兔哥要告诉你的是,失去房产,再奋斗我们也一样有家难归。

不是我们竞争不过,而是我们连跟人家竞争的资格都没有。

however1241

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引用 wayaj 的回复内容: 人民日报今天说,失去奋斗,房产再多我们也一样无家可归。...


JIQIREN

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写得太棒了,很有深度,受益匪浅啊!

Smile-lyc

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失去奋斗,房产再多我们也一样无家可归


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